Der Mietspiegel als Bemessungsgrundlage
Grundlage aller Berechnungen und auch juristischer Gradmesser, ist der Mietspiegel. Dieser wird für alle Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern alle zwei Jahre erstellt und aktualisiert. Dazu werden die neu abgeschlossenen Mietverträge und die Mieterhöhungen in diesem Zeitraum als Grundlage genommen, um so einen aktuellen Wert zu bestimmen. Weitere Faktoren sind das Baujahr des Gebäudes sowie vereinzelt auch der energetische Zustand (weiteres hierzu finden Sie im Beitrag zum Energieausweis).
Werte für den Mietspiegel
Den Mietspiegel für Ihre Stadt finden Sie ganz einfach auf der Webseite Ihrer Gemeinde. Dort erfahren Sie auch, wie die Werte berechnet wurden. Die Gemeinden ziehen eine Vielzahl von Faktoren in die Berechnung mit ein. Dazu zählen
- Baujahr
- Lage
- Wohnfläche
- Art der Wohnung (Einfamilienhaus, Dachgeschosswohnung, etc.)
- Energetik (Fenster mit Mehrfachverglasung, Dämmmaßnahmen, etc.)
- Art und Stand der Heiztechnik
- Ausstattung (Bodenbeläge, Terrasse, Wintergarten, etc.)
Punkteberechnung
Diese Faktoren werden mit Punkten versehen, aus denen sich Zu- und Abschläge ergeben. Das Baujahr bestimmt den Basiswert, der anschließend mit den unterschiedlichen Faktoren multipliziert wird, um letztlich die ortsübliche Vergleichsmiete in Euro pro Quadratmeter auszugeben.
Warum Modernisierung und Mieterhöhung Hand in Hand gehen
Gegen Mieterhöhungen wegen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen haben Sie als Mieter kaum rechtliche Handhabe – solange die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, wozu auch ein niedrigerer Wasser- und Energieverbrauch zählen. Die Modernisierungsmaßnahme kann aber nicht Eins-zu-eins auf den Mieter umgelegt werden. Kosten für eine ohnehin fällige Instandhaltungsmaßnahme sowie erhaltene öffentliche Fördermittel müssen von den Bau- und Baunebenkosten abgezogen werden. Der Vermieter muss seine Mieter zudem zwei Monate vorher detailliert über die Maßnahme aufklären und die Mieterhöhung ankündigen. Hier, wie auch in der Frage, was eine Reparatur und was eine Modernisierungsmaßnahme ist, liegt oft ein großer Streitpunkt, der regelmäßig zu juristischen Auseinandersetzungen führt.
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