Vorbereitung
Legen Sie den zeitlichen Rahmen fest
Bewohnen Sie das zu verkaufende Haus noch? In diesem Fall sollten Sie den Umzug in Ihr neues Zuhause planen. Rechnen Sie auch Zeit für Schönheitsreparaturen in Ihrem alten Haus ein. Bedenken Sie weiterhin, dass ein Hausverkauf sehr viel Zeit in Anspruch nimmt. Räumen Sie entsprechend Freiraum in Ihrem Terminplaner für die Prüfung der Interessenten, Besichtigungstermine und dergleichen ein.
Lassen Sie den Verkehrswert schätzen
Sie kennen Ihre Immobilie aus eigener Erfahrung sehr gut. Aber können Sie diese auch neutral anhand der aktuellen Marktlage bewerten? Die Immobilienwertermittlung ist ein umfangreicher und komplexer Prozess, den Sie am besten einem Profi überlassen sollten. Ein Makler kann Sie hierbei beraten und mit seiner Expertise fundierte Anhaltspunkte für den Verkehrswert und die aktuelle Marktlage geben. Detaillierte Informationen zur Wertermittlung haben wir in diesem Beitrag für Sie zusammengetragen.
Tragen Sie Unterlagen zusammen
Sammeln Sie alle relevanten Unterlagen zusammen oder besorgen Sie sich diese bei den zuständigen Ämtern. Dazu zählen unter anderem Grundbuchauszüge, der gesetzlich geforderte Energieausweis, eine detaillierte Aufstellung der Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, der Lageplan sowie der Grundriss. Welche Unterlagen Sie sonst noch vor dem Kauf benötigen und wie Sie ein aussagekräftiges Exposé erstellen, erfahren Sie hier.
Breiten Sie das Haus auf
Putzen Sie Ihr Haus heraus! Gestalten Sie es optisch ansprechend und schaffen Sie eine angenehme Atmosphäre. Dazu können Sie mit neuen Wandfarben und einer neuen Bodengestaltung spielen sowie Möbel und Pflanzen geschickt platzieren. Experten sprechen hier von „Home Staging“. Es verkürzt die Verkaufszeit nachweislich um 50 Prozent und sorgt für 10 bis 15 Prozent höhere Verkaufserlöse. Mehr zum Home Staging erfahren Sie hier.
Das richtige Foto
Ist Ihr Haus durch Home Staging hergerichtet, sollten Sie diesen Idealzustand bildlich festhalten. Entfernen Sie ggf. noch verbleibende persönliche Einrichtungsgegenstände und machen Sie Fotos vom Interieur, dem Garten sowie dem Exterieur. Fotografieren Sie Ihr Haus idealerweise bei Sonnenschein – dies gilt für Innen- als auch für Außenaufnahmen.
Klären Sie die rechtlichen Fragen…
Falls Sie Ihr Haus aktuell an jemanden vermieten, kann es sein, dass diese Partei ein Vorkaufsrecht hat. Dieses gilt, wenn der Mieter das Haus schon bewohnt hat, bevor Sie Eigentümer wurden. Sie müssen den Mieter in diesem Fall über den geplanten Verkauf informieren, wozu dieser seinerseits zwei Monate zur Ausübung hat.
Weiterhin kann Ihr Mieter ein sogenanntes Dauerwohnrecht besitzen. Liegt ein lebenslanges Wohnrecht vor, können Sie das Haus zwar verkaufen – das Wohnrecht bleibt aber bestehen.
…sowie die finanziellen Fragen
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, dieses aber noch mit einem Bankdarlehen belastet ist, kommt es beim Verkauf auf eine genaue Abstimmung zwischen Ihnen, dem Käufer und Ihrer Bank an. Hierbei kann es sehr leicht zu Komplikationen kommen. Ziehen Sie im Zweifel unbedingt einen Finanzexperten zurate, beispielsweise einen fachkundigen Steuerberater.
Bedenken Sie auch mögliche steuerliche Belastungen – Stichwort Spekulationsfrist. Wenn Sie Ihr Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft und anschließend vermietet haben, sind die Verkaufserlöse steuerfällig. Bei Selbstnutzung des Hauses beträgt die Spekulationsfrist hingegen zwei Jahre plus das Jahr des Verkaufs.
Achtung: Diese Regelung spricht von Kalenderjahren. Sind Sie im Dezember eingezogen, haben ein Jahr in dem Haus gewohnt und es im Februar des darauffolgenden Jahres verkauft, wird keine Steuer erhoben.
Der Verkauf
Makler oder Privatverkauf?
Diese Frage sollten Sie eigentlich schon in der Vorbereitungsphase geklärt haben – schließlich hilft Ihnen ein Makler bereits bei Fragen wie der Immobilienwertermittlung und der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Spätestens jetzt, in der heißen Phase, sollten Sie aber noch einmal genau überlegen, ob Sie lieber privat verkaufen möchten oder einen Makler engagieren. Beim privaten Hausverkauf sparen Sie sich die Maklergebühren und haben während des gesamten Prozesses die Zügel in der Hand.
Doch unterschätzen Sie den zeitlichen und nervlichen Aufwand des Hausverkaufs nicht! Spätestens bei der Koordinierung der Besichtigungstermine und der weiteren Abstimmung mit potenziellen Käufern werden Sie sehen, wie aufwendig der Hausverkauf wirklich ist. Alle folgenden Schritte dieser Checkliste (wie auch einige zuvor) übernimmt der Makler für Sie. Bedenken Sie zudem, dass ein Immobilienmakler in der Regel deutlich höhere Erlöse erzielt.
Einen passenden Immobilienmakler finden Sie über unser Portal.
Soll Mobiliar mitverkauft werden?
Wenn Sie eine Einbauküche oder maßgefertigte Schränke im Haus belassen möchten, sollten Sie diese in die Preiskalkulation miteinrechnen. Je nach Käufer kann vorhandenes Mobiliar aber auch abschreckend sein.
Inserate schalten, Exposé verbreiten
Mit diesen gebündelten Informationen sollten Sie nun die diversen Immobilienportale besuchen und Ihr Inserat dort einstellen. Laden Sie Ihr Exposé hoch und überlegen Sie sich, ob Sie zusätzliche aufmerksamkeitssteigernde Maßnahmen durchführen möchten. Einige Immobilienportale bieten hierzu kostenpflichtige Extrapakete an. Es kann unter Umständen auch ratsam sein, ein gutes, altes Zeitungsinserat zu schalten.
Besichtigungstermine
Werden die ersten Interessenten auf Ihr Inserat aufmerksam, kommt es zu den ersten Anfragen. Jetzt gilt es, Besichtigungstermine zu organisieren und den zeitlichen Ablauf abzuklären. Führen Sie den Interessenten durch die Immobilie, betonen Sie die Vorteile und teilen Sie die wichtigsten Informationen zur Infrastruktur mit. Stellen Sie sich auf Fragen zu Einkaufsmöglichkeiten, der Verkehrsanbindung, Kindergärten, Schulen und Ärzten in der Umgebung ein und halten Sie passende Antworten darauf parat.
Fragen zu den Nebenkosten sollten Sie mit detaillierten Aufstellungen nachweisbar beantworten, wie auch technische Fragen zur Wohn- und Nutzfläche, der Bausubstanz und etwaigen Mängeln. Letztere dürfen Sie nicht verschweigen! Sie können zu Schadensersatz verpflichtet werden, wenn Sie bekannte Mängel nicht benennen und der Käufer könnte schlimmstenfalls zu Ihren Lasten vom Kaufvertrag zurücktreten.
Bleiben Sie bei der Besichtigung sachlich und zeigen sich gegenüber der zu verkaufenden Immobilie emotionslos. Lassen Sie sich in dieser Phase auf keine Preisverhandlungen an, sondern verschieben Sie diese auf eine mögliche zweite Besichtigung, bei der detailliert über den möglichen Kauf gesprochen wird. Hier kann ein professioneller Makler Gold wert sein. Er ist im Umgang mit Kaufinteressenten geschult und weiß, wie er für Sie den besten Preis erzielt.
Home Staging – Was kostet das Immobilien aufbereiten?
Home Staging beschreibt eine verkaufsfördernde Maßnahme bei Immobiliengeschäften. Eine entsprechende Agentur richtet Ihre Räume komplett her: Kleinere Mängel werden ausgebessert, Wände ggf. Gestrichen und per Leihmöbel und Deko eine umfassende Innenraumgestaltung vorgenommen. Das Ergebnis: Ein 15 % höherer Verkaufserlös.
Wie hoch darf die Maklercourtage sein?
Maklercourtage und -provision werden allgemein als dasselbe angesehen. Das ist im engeren Sinne der beiden Begriffe jedoch falsch. Unser 11880.com-Immobilienmakler-Ratgeber klärt Sie hierzu auf, benennt die Maßgeblichen Kriterien und nennt Ihnen auch die zulässige Höhe der Courtage.
Worauf muss ich bei der Wohnungsbesichtigung achten?
Eine Wohnung ist mehr als bloß vier Wände. Daher gibt es bei der Wohnungsbesichtigung sehr viel zu beachten. Was genau das ist und welche Fragen Sie unbedingt stellen sollten, um böse Überraschungen im Nachhinein zu vermeiden, erfahren Sie in unserem Ratgeber.